着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。你在东京招了几个金融方面的人才？”

提到自己的事业，伊藤五郎又自信：“三个月前我就组建了房地产公司，现在已经招了一百五十多个人在处理收购土地和建房事宜。我们利用自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如我们已关联大和银行和住友银行的借款，我们自有资金比例超过30%，我们这种操作方式非常稳健的。在东京，那边房地产企业的数量不多，有规模和有实力的企业更少，以后随着我们投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，那些实力不足的中小房地产商很快就会被排除出局的。”

叶华又一个摸头杀，指点道：“傻孩子，你这种方式还是太慢了，我们还可以把正在开发的土地叫建设单位垫资90%，尼玛可以学我们港城的炒楼花，尽量预收那些房款。找几个信托投资公司直接对我们房地产项目投资，再发放债权融资。这样会发展更快！到时我们分拆上市融资，把我们的房地产证券化，就像滚雪球一样越滚越大。虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，有这种良好的资金投入机制，我们的项目会更顺利启动，吸引更多的资金进入这一领域。”

伊藤五郎认真听着叶华的每句话，想了想，犹豫道：“叶生，您这算不算非法集资？到时您资金链断了怎办？”

叶华搂着他肩膀，呵笑道：“五郎，我现在很看好霓虹的房地产，未来十年都不会资金链断裂。你可以提前布局，现在我们就可以和经营商以合作方式对项目进行联合开发融资，与经营商强强联合，通过品牌组合产生经营优势，吸引客流、营造商业气氛，等我们有实力了，对那些高利润高档次的精品社区，就搞贴息委托贷款，我们提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由我们补贴一定期限的利息，其实质就是一种‘卖方信贷’。我们还可以搞售后回买，将自己所开发的物业，出售或典当给那些贷款机构，获得大量现金，用于再投资，以后就分期还贷，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。”

伊藤五郎连忙点点头，惊喜道：“我明白了，就是用各种方法融资，再不断买地建房把房价炒上去，太疯狂了！”

叶华眯眼笑道：“呵呵，还有更疯狂的，等房地产炒起来后，我们可以另外再成立一个控股公司，用已投资的房地产，搞个共享房地产，只要他们全款还清50%的房地产，半年后那房子就是他的，剩下那50%
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